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(平17.9.29裁決、裁決事例集No.70 397頁)

《裁決書(抄)》

1 事実

(1)事案の概要

 本件は、審査請求人(以下「請求人」という。)の登録免許税に係る還付通知の請求に対してされた、還付通知をすべき理由がない旨の通知処分(以下「本件通知処分」という。)について、違法を理由としてその全部の取消しが求められた事案であり、争点は、固定資産課税台帳に登録された価格がない土地の所有権移転登記に係る登録免許税の課税標準認定額の適否についてである。

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(2)審査請求に至る経緯

イ 請求人は、平成15年7月24日に、国との売買で取得したP市Q町a番地(以下「甲土地」という。)、P市R町○番地(以下「乙土地」という。)及びP市Q町b番地(以下「丙土地」という。)の土地(以下、これら3筆の土地を併せて「本件各土地」という。)の所有権移転登記に当たり、権利者を請求人、義務者をD省、登録免許税の課税標準の額を58,131,000円、登録免許税の額を581,300円と記載され、嘱託者をE国立病院院長Fとする登記嘱託書(以下、この嘱託書を「本件登記嘱託書」といい、この嘱託を「本件登記嘱託」という。)に、その税額に相当する金額の収入印紙をちょう付の上、所有権移転登記を受けた。
ロ その後、請求人は、平成16年7月21日に原処分庁に対し、登録免許税の還付通知請求書に本件各土地に係る課税標準の額の正当額を8,316,719円、登録免許税の額の正当額を151,900円、過誤納額を429,400円と記載し、請求人の納税地を所轄するG税務署長に対し登録免許税の過誤納金につき還付通知をすべきである旨の請求(以下「本件還付通知請求」という。)をしたところ、原処分庁は、同年9月9日付で請求人に対し、本件通知処分をした。
ハ 請求人は、本件通知処分を不服として、平成16年11月9日に審査請求した。

(3)関係法令

イ 登録免許税法第10条《不動産等の価額》第1項は、不動産の登記の場合における登録免許税の課税標準としての不動産の価額について、当該登記の時における不動産の価額による旨規定している。
 なお、登録免許税法附則第7条《不動産登記に係る不動産価額の特例》は、この不動産の価額について、当分の間、当該登記の申請の日の属する年の前年の12月31日現在又は当該申請の日の属する年の1月1日現在における地方税法第341条《固定資産税に関する用語の意義》第9号に掲げる固定資産課税台帳(以下「課税台帳」という。)に登録された当該不動産の価格(以下「台帳価格」という。)を基礎として政令で定める価額によることができる旨規定している。
 また、登録免許税法施行令附則(以下「施行令附則」という。)第3項は、台帳価格のない不動産について、当該不動産の登記の申請の日がその年の4月1日から12月31日までの期間内であるものは、その年の1月1日現在における当該不動産に類似する不動産の台帳価格に100分の100を乗じて計算した金額を基礎として、当該登記に係る登記機関が認定した価額とする旨規定している。
ロ 登録免許税法第31条《過誤納金の還付等》第1項第3号は、登記機関は、過大に登録免許税を納付して登記等を受けた事実があるときは、当該過大に納付した登録免許税の額を遅滞なく登記等の申請をした者又は登記等を受けた者の納税地の所轄税務署長に通知しなければならない旨、また、同条第2項は、登記等を受けた者は、当該登記等の申請書に記載した登録免許税の課税標準又は税額の計算が国税に関する法律の規定に従っていなかったこと又は当該計算に誤りがあったことにより、登録免許税の過誤納があるときは、当該登記等を受けた日から1年を経過する日までに、その旨を登記機関に申し出て、第1項の通知をすべき旨の請求をすることができる旨規定している。

(4)基礎事実

 以下の事実は、請求人と原処分庁の間に争いがなく、当審判所の調査の結果によってもその事実が認められる。
イ 本件各土地(合計登記地積2,963.76平方メートル。以下、これをもって合計面積とする。)は、本件登記嘱託を行った平成15年7月24日現在、台帳価格のない不動産である。
ロ 本件登記嘱託書に記載された本件各土地に係る登録免許税の課税標準の額は、本件各土地に近傍するP市Q町c番地の宅地(登記地積99.17平方メートル、固定資産税評価額1,945,219円。以下「本件近傍土地」という。)の1平方メートル当たりの価格19,614円に本件各土地の合計面積2,963.76平方メートルを乗じて計算したものである。
ハ 本件各土地の平成16年度土地・家屋課税明細書記載の固定資産評価額は、甲土地が3,885,046円、乙土地が10,189,155円及び丙土地が1,118,031円であり、これらの合計額は15,192,232円である。

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2 主張

 当事者の主張は、別紙1のとおりである。

3 判断

(1)請求人提出資料及び原処分庁関係資料並びに当審判所の調査によると、次の事実が認められる。
イ 本件各土地及び本件近傍土地並びにこれらの土地が接する市道(以下「本件市道」という。)の位置関係は、おおむね別紙2のとおりである。
ロ 請求人が当審判所に提出した、登記嘱託前の本件各土地の状況を撮影したと認められる写真及び請求人の当審判所に対する答述によれば、本件各土地の撮影時の現況は、次のとおりであることが認められる。
(イ)本件市道沿いから中央部分にかけての部分は、雑草が密生している。
(ロ)他方、雑草が育成していない部分は、多少の凸凹はあるもののおおむね平たんであり、かつて整地されたことがうかがえる。
(ハ)本件市道側から見て最も奥の部分は、竹やぶがかなり深く本件各土地に進入してきており、請求人が立ち入りを中途で断念するような状態であった。
ハ 本件各土地は、P市長が発行した平成16年度固定資産土地課税台帳記載事項証明書によれば、平成16年1月1日現在の固定資産税の課税地目が、いずれも「その他の雑種地」となっている。
ニ 本件各土地は、本件登記嘱託の日から課税台帳に台帳価格が登録されたときまでの間、その状況に特段の変化はないと認められる。
ホ 原処分庁は、本件登記嘱託の時点において、本件各土地の登記地目が宅地であったことから、現況確認をせず、本件近傍土地と類似した土地であると認識していたものであり、平成16年7月21日に本件還付通知請求があった後に、初めて現況を確認している。
ヘ 本件登記嘱託書に添付されていた本件近傍土地の平成15年度固定資産土地課税台帳記載事項証明書には、備考欄に「法務局提出用近傍証明書」、また、課税地目は専用住宅地、登記地積と課税地積はいずれも99.17平方メートルと記載されている。
ト P市役所に対する調査及び照会回答によれば、次の事実が認められる。
(イ)本件各土地は、市街化調整区域内に所在している。
(ロ)本件市道のうち本件各土地に接面する部分(以下「本件路線」という。)に付された平成14年1月1日を基準日とする固定資産税の路線価の金額は、28,000円である。
(ハ)本件路線の路線価に係る時点修正率は、平成15年度は0.973、平成16年度は0.941であるから、平成15年度の本件路線の路線価は、27,244円(28,000円×0.973)、平成16年度の本件路線の路線価は、25,636円(28,000円×0.973×0.941)となる。
(ニ)P市の固定資産(土地)評価事務取扱要領(平成15基準年度改定版)は、要旨次のとおり規定している。
A 市街化調整区域内においては、一部の開発許可団地等を除き、基本的には建物が建築できないことから、建物が存在しない土地については、一部の開発許可団地等を除き、宅地(専用住宅地・併用住宅地・非住宅地)として地目認定しない。
B その他の雑種地とは、雑種地からゴルフ場、鉄軌道用地、鉄塔用地及び私道を除いた土地で、造成・整地等の人の手が加えられた土地をいい、駐車場、運動場及び資材置場等のように宅地同様のものから、宅地開発の残地・法面、防火用水池のように特殊な形態のものまで多様な形態のものをいう。
 したがって、過去において造成・整地等の人の手が加えられた土地が定期的な手入れがされないまま放置され、雑草や潅木類が育成する状態にあったとしても、草刈り等の簡易な手入れにより復旧できるものは、その他の雑種地として地目認定する。
C その他の雑種地(市街化調整区域内)は、宅地に介在する場合がほとんどであるため、その評価は、宅地の評価に準じて価格を求める。したがって、その他宅地評価法の路線価を用いて、次の算式により1平方メートル当たりの価格を求め評価する。
(A)駐車場、運動場及び資材置場等として利用できる程度の造成が完了している土地
 近傍類似路線価×0.3
(B)人の手は加えられているが、駐車場、運動場及び資材置場等として利用できる程度の造成が完了していない土地
 近傍類似路線価×0.2
チ 市街化調整区域内のその他の雑種地については、画地補正(面積や形状に応じた補正)は実施していない。
(2)本件登記嘱託に係る登録免許税の課税標準となるべき本件各土地の評価額は、上記1の(4)及び上記(1)の各事実を上記1の(3)に照らしてみると、次のとおりである。
イ 原処分庁主張額
 原処分庁は、本件近傍土地の固定資産土地課税台帳記載事項証明書には、上記(1)のヘのとおり法務局提出用近傍証明書と記載されており、本件近傍土地は本件各土地に近傍類似する土地であることが証明されているから、本件近傍土地の台帳価格に基づいて登録免許税の課税標準の額を認定したことは正当である旨主張する。
 しかしながら、原処分庁は、上記(1)のホのとおり本件登記嘱託の時点において本件各土地の現況確認をしていないところ、本件各土地は、上記(1)のロの事実からみて、その地目にかかわらず、宅地ということはできず、上記(1)のニ及びトの(ニ)のBに照らし、固定資産税の課税地目は、その他の雑種地と認めるのが相当である。現に、P市は平成16年1月1日現在において本件各土地の課税地目をその他の雑種地と認定している(上記(1)のハ)。
 そうすると、本件各土地と本件近傍土地とは、課税地目が異なるから、原処分庁が本件各土地を宅地とし、本件近傍土地を類似する土地として、その台帳価格を基に本件各土地の価額を認定したことは相当とはいえないから、原処分庁の主張は採用できない。
ロ 請求人主張額
 他方、請求人は、本件各土地の登録免許税の課税標準とすべき金額は、平成16年度の本件各土地の台帳価格と同額であるか又は必要があればその金額を修正した金額とすべきである旨主張する。
 しかしながら、施行令附則第3項の規定に照らせば、本件登記嘱託の日(平成15年7月24日)現在において台帳価格のない本件各土地の価額は、本件土地に類似する土地の平成15年1月1日現在の台帳価格を基礎として認定することになるから、平成16年度の本件各土地の台帳価格又はそれを修正した価額とすることはできない。したがって、請求人の主張は採用できない。
ハ 審判所認定額
 上記イ及びロのとおり、原処分庁が認定した本件各土地の価額及び請求人の主張する台帳価格は、いずれも採用できない。
 そこで、本件各土地の評価額について改めて検討するのに、本件各土地は本件登記嘱託のときにおいて台帳価格がない土地であるから、本件各土地の評価額は、施行令附則第3項の規定により、類似する不動産の台帳価格を基礎として登記機関が認定した価額になる。
(イ)本件各土地に類似する土地
 本件各土地の本件登記嘱託のときにおける現況は、上記(1)のロのとおりであり、これに上記(1)のトの(ニ)を照らし合わせると、本件各土地の課税地目はその他の雑種地に該当し、かつ人の手は加えられているが、駐車場、運動場及び資材置場等として利用できる程度の造成が完了していない土地の場合に該当すると認められる。
 そうすると、本件各土地に類似する土地としては、本件路線に接する土地で、「課税地目がその他の雑種地に該当し、かつ人の手は加えられているが、駐車場、運動場及び資材置場等として利用できる程度の造成が完了していない土地」を選定することが合理的と考えられる。
(ロ)P市におけるその他の雑種地の評価
 ところで、P市は、市街化調整区域内のその他の雑種地に係る固定資産税の台帳価格の算定方法について、上記(1)のトの(ニ)のとおり、画地補正をしていない。したがって、同一の路線価が付された路線に接面する「課税地目がその他の雑種地に該当し、かつ人の手は加えられているが、駐車場、運動場及び資材置場等として利用できる程度の造成が完了していない土地」については、面積や形状にかかわらず、当該路線価に上記(1)のトの(ニ)のCの(B)の算式(近傍類似路線価×0.2)を適用して計算した1平方メートル当たりの価格に面積を乗じて計算されることになる。そして、P市が類型化した上記土地の状況に照らせば、P市がこれに対して一律画地補正をしない取扱いをすることについても、これを不相当とする理由は存在しないから、当審判所においてもこれを相当と認める。
(ハ)本件各土地に類似する土地の価額
 このように、本件各土地に類似する土地の価額は、本件路線に接面して本件各土地に類似する土地の平成15年1月1日現在の台帳価格によることと解されるが、それは、取りも直さず、同日現在の本件路線の路線価に上記(1)のトの(ニ)のCの(B)の算式(近傍類似路線価×0.2)を適用して計算した1平方メートル当たりの価格に面積を乗じて計算された価額によることが認められる。
(ニ)本件各土地の価額の認定
 以上のとおり、本件各土地に類似した土地の価格を基礎とした価格の認定に当たっては、特定の類似する土地を選定するまでもなく、本件各土地が接面する本件路線の上記(1)のトの(ハ)の平成15年1月1日現在の路線価27,244円に上記(1)のトの(ニ)のCの(B)の算式を適用して計算した1平方メートル当たりの価額に本件各土地の面積を乗じて価額を算定することが合理的である。
 また、このようにして算定した価額については、上記(ロ)のとおり、更に何らかの補正をする必要性は見いだせないから、本件各土地に類似する不動産の台帳価格を基礎として登記機関が認定した価額と同額になるということができる。
(ホ)本件各土地に係る登記機関が認定した価額
 本件各土地の施行令附則第3項に規定する類似した不動産の台帳価格を基礎として登記機関が認定した価額は、本件路線の上記(ニ)の路線価27,244円に0.2を乗じた1平方メートル当たりの価格5,448円に本件各土地の合計面積2,963.76平方メートルを乗じて計算した金額である16,146,564円となる。
(3)以上のとおり、本件各土地に係る登録免許税の課税標準の額は16,146,000円(1,000円未満切捨て)となり、本件各土地に係る登録免許税の額は、登録免許税法第9条《課税標準及び税率》、同法別表第1の一の(二)のハ及び租税特別措置法第72条《不動産の登記に係る登録免許税の税率の特例》に基づき算定すると、課税標準の額に1,000分の10の税率を乗じた161,400円(100円未満の端数を切り捨てた後の金額)となるから、既に納付した581,300円との差額(419,900円)は、課税標準等又は税額等の計算が国税に関する法令の規定に従っていなかったと認めるのが相当であり、過誤納といえる。
 そうすると、登録免許税法第31条第2項に基づいてされた本件還付請求は、当該過誤納部分の限りにおいて理由があり、還付通知をすべきである。
(4)このように、全部について還付通知をすべき理由がないとした本件通知処分は、その限りにおいて違法であるから、その一部を取り消すべきである。
(5)原処分のその他の部分については、当審判所に提出された証拠資料等によっても、これを不相当とする理由は認められない。

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別紙1

原処分庁

1 本件各土地の登録免許税の課税標準とされた価額について
(1)本件各土地は、台帳価格のない土地であったため、施行令附則第3項第2号に規定する「当該不動産に類似する不動産で固定資産課税台帳に登録された価格のあるもの」の「その年の1月1日現在において課税台帳に登録された」金額を基礎とするのが相当であると判断した。
(2)本件登記嘱託書には、嘱託者から課税価格の算出資料として、本件近傍土地の固定資産土地課税台帳記載事項証明書が提出され、その備考欄には「法務局提出用近傍証明書」との記載がされており、本件各土地に近傍類似する土地であることが証明されている。
(3)また、本件各土地の地目については、錯誤を原因として「療養所敷地」を「宅地」とする地目の更正登記が本件登記嘱託の前年である平成14年11月13日付でなされており、以後、地目変更等の登記はされておらず、原処分庁が、本件各土地の登録免許税の課税価格の認定に当たり、上記(2)の証明書に記載された土地を近傍類似の土地としたことは正当であり、他に課税価格を認定する方法を採らなければならない特別の事情もないし、嘱託者から登記官に対し、本件各土地について特別の事情がある旨の申出もなかった。
(4)以上のことから、原処分庁は、本件登記嘱託について、施行令附則第3項の規定に基づき、本件各土地に類似する平成15年1月1日現在において課税台帳に登録された価格のある土地の評価額を基礎として課税価格を算出したものであり、本件還付通知請求は、登録免許税法第31条第2項の要件には該当しない。
2 請求人が主張する本件各土地の価額について
(1)平成15年7月24日に登記された本件各土地の登録免許税の課税標準となるべき価額は、平成15年1月1日現在の評価額によるべきであり、翌年度分の評価額によることはできない。
(2)したがって、本件各土地の平成16年度の固定資産税の評価額に基づいて還付を求めるという請求人の主張は理由がない。

請求人

1 本件各土地の登録免許税の課税標準とされた価額について
(1)台帳価格のない不動産について固定資産評価基準によって決定された価格でも、取得時における客観的交換価値を上回れば、違法であり、手続的な過誤の有無に関係なく、固定資産税評価額でさえ時価(客観的交換価値)と異なれば、これに基づく課税は違法である。
(2)上記(1)にかんがみれば、正当課税であることを立証するには、手続的過誤の有無ではなく課税標準が客観的交換価値であることが必要と思われる。本件では、客観的交換価値の立証まで求めていないが、少なくとも、実際の固定資産税評価額が判明しているにもかかわらず、全く異なる評価額が付された別土地の課税標準を採用し、手続に過誤がないことを主たる理由に正当課税とするのは、到底無理である。
(3)登録免許税額算定に必要な固定資産評価額がなく、近接の別土地の評価額を使う場合、評価額が同額若しくは近似していることが前提と考えられる。
 この度、年度替りに伴い本件各土地の評価額が確定したが、登録免許税算定に用いた土地の評価額とは約4倍弱と全く異なっていた。状況類似の現認作業、課税標準となる評価額が同額若しくは近似することの確認行為がない状態での課税の法的合理的根拠はない。
(4)土地の価値は、建物が建築できるかどうかという点が重要であり、建物が建てられない部分については宅地としての価値はないというべきである。
 市街化調整区域内における開発・建築の許認可権者である○○県も500平方メートルを超える部分は新規建物の敷地と認めない方針があるようであるから、本件各土地は「敷地の一部は建築可の土地を含む雑種地」と考えるのが妥当である。
2 本件各土地の価額について
(1)本件各土地の登録免許税の課税標準とすべき金額は、平成16年度土地・家屋課税明細書記載の本件各土地の固定資産評価額又はその平成15年度相当額と同額である。
(2)そうすると、上記平成16年度土地・家屋課税明細書記載の固定資産評価額に基づく本件各土地の登録免許税相当額は、次のとおり151,900円となる。
5,126円/平方メートル×2,963.76平方メートル×0.01=151,900円(100円未満切捨て)。
(3)平成15年度から平成16年度にかけて 評価額に修正があることが相当なときは、上記(2)の額に当該修正を施した額とする。

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