ホーム >> 公表裁決事例集等の紹介 >> 公表裁決事例 >> 平成23年7月〜9月分 >> (平成23年8月2日裁決)>> 別紙2
別紙2
本件鑑定評価書の要旨
．評価対象不動産及び鑑定評価額
（）評価対象不動産の表示
雑種地部分
[所在及び地番] g県d市e町○−○
[地目] 山林（現況：資材置場）
[地積] 登記簿 349
道路部分
[所在及び地番] g県d市e町○−○
[地目] 山林（現況：道路）
[地積] 登記簿 516
（
）鑑定評価額
平成22年10月1日時点の正常価格
1,800,000円（5,150円/）
（
）鑑定評価の基本的な事項
1．不動産の種別・類型、賃料の区分
更地として
2．（省略）
3．価格時点
平成22年10月1日
4．鑑定評価の依頼目的
g県d県税事務所が実施する不動産公売処分のため
5．価格・賃料の種類
正常価格
6．鑑定評価の依頼目的及び条件と価格又は賃料の種類との関連
本件鑑定評価は、上記依頼目的及び条件により、現実の社会経済状況の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を求めるものであり、求める価格は正常価格である。
7．及び8．（省略）
（
）評価対象不動産の確認
（省略）
．鑑定評価額の決定の理由の要旨
（）価格形成要因の分析
（省略）
（）評価
本件は更地としての評価であるので、取引事例比較法を適用して鑑定評価額を決定する。なお、原価法については、既成市街地であり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため採用しない。また、収益還元法については、市街化調整区域内の資材置場であり、賃貸収益に基づく価格形成が行われる土地ではないため採用しない。
1．近隣地域の標準的使用における標準価格の査定
近隣地域の状況欄に掲げた地域要因を備え、幅員約6
の舗装私道沿いで、一画地の規模が200程度の資材置場の標準価格を、下記価格を比較検討して5,200円/と査定した。
取引事例比較法を採用して求めた価格 4,260円/〜5,520円/
2．評価対象不動産の鑑定評価額の決定
資材置場部分
a．増減価率の査定
（e．画地条件）
○やや不整形地 −1％
b．格差修正率
100％−1％＝99％
c．評価対象地（資材置場部分）の更地価格の査定
標準価格に格差修正率を乗じて1当たりの単価を求め、これに評価数量を乗じて端数を整理の上、更地価格を以下のとおり査定した。
標準価格 格差修正率 単価
5,200円/ × 99％ 
5,150円/
単価 評価数量 更地価格
5,150円/ × 349 1,800,000円
道路部分
道路部分の経済価値は認められない。
鑑定評価額
資材置場部分 道路部分 鑑定評価額
1,800,000円 ＋ 0円 ＝ 1,800,000円
．別表
取引事例比較法を採用して求めた価格
| 近隣地域の標準的画地 | 取引事例 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| 所在 | d市e町 | d市e町 | d市e町 | d市h町 | d市i町 |
| a．街路条件 | 幅員約6 舗装私道 |
南側幅員約5.5 舗装私道ほか |
南側幅員約5.5 未舗装私道 |
西側幅員約2 未舗装市道 |
北側幅員約1.2 未舗装市道 |
| b．交通・接近条件 | H鉄道J線ほか「K」駅から北方へ約1.6 |
H鉄道J線ほか「K」駅から北方へ約1.6 |
H鉄道J線ほか「K」駅から北方へ約1.6 |
H鉄道J線ほか「K」駅から北東方へ約4.5 |
H鉄道J線ほか「K」駅から北東方へ約3.9 |
| c．環境条件 | 地勢：傾斜地 供給処理施設：ない 危険・嫌悪施設等：ない |
地勢：傾斜地 供給処理施設：上水道引込可、公共下水道引込可 危険・嫌悪施設等：ない |
地勢：傾斜地 供給処理施設：上水道引込可、公共下水道引込可 危険・嫌悪施設等：ない |
地勢：傾斜地 供給処理施設：ない 危険・嫌悪施設等：ない |
地勢：緩傾斜地 供給処理施設：ない 危険・嫌悪施設等：ない |
| d．行政的条件 | 市街化調整区域 指定建ぺい率60％ 指定容積率200％ |
市街化調整区域 指定建ぺい率60％ 指定容積率200％ |
市街化調整区域 指定建ぺい率60％ 指定容積率200％ |
市街化調整区域 指定建ぺい率60％ 指定容積率200％ |
市街化調整区域 指定建ぺい率60％ 指定容積率200％ |
| e．画地条件 | 200 長方形地 中間画地 |
215 略長方形地 二方路地 |
101 略長方形地 中間画地 |
1,722 不整形地 中間画地 |
722 不整形地 中間画地 |
| 取引時点 | ― | 平成22年2月 | 平成22年2月 | 平成21年11月 | 平成21年7月 |
| 取引価格 |
5,619円/ |
4,262円/ |
3,103円/ |
9,058円/ |
|
| 事情補正 |
100/100 | 100/100 | 100/100 | 隣地売買 100/150 |
|
| 時点修正 (注1) |
98/100 | 98/100 | 96/100 | 95/100 | |
 現在推定価格×× |
5,507円/ |
4,177円/ |
2,979円/ |
5,737円/ |
|
 標準化補正(注2) |
100/ 91 | 100/ 90 | 100/ 90 | 100/ 95 | |
 地域要因格差(注3) |
100/110 | 100/109 | 100/ 60 | 100/112 | |
 推定標準価格×× |
5,500円/ |
4,260円/ |
5,520円/ |
5,390円/ |
|
(注1) 時点修正変動率
| 平成21年7月〜価格時点 | 月率 | −0.4％ | −0.4％ | −0.4％ | −0.4％ |
|---|
(注2) 標準化補正の内訳
| 取引事例 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| a．街路条件 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| b．交通・接近条件 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| c．環境条件 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| d．行政的条件 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| e．画地条件 (相乗積) |
高低差 −10 二方路地 ＋ 1 |
高低差 −10 | 不整形地 −10 | 不整形地 −5 |
| 100/ 91 | 100/ 90 | 100/ 90 | 100/ 95 | |
| f．その他 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 標準化補正 | 100/ 91 | 100/ 90 | 100/ 90 | 100/ 95 |
(注3) 地域要因格差の内訳
| 取引事例 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| a．街路条件 | 舗装の状態 −1 | 幅員 −4 舗装の状態 −1 |
幅員 −5 舗装の状態 −1 |
|
| 100/100 | 100/ 99 | 100/ 95 | 100/ 94 | |
| b．交通・接近条件 | 駅への接近性 −10 | 駅への接近性 −8 | ||
| 100/100 | 100/100 | 100/ 90 | 100/ 92 | |
| c．環境条件 | 供給処理施設の状態 ＋10 | 供給処理施設の状態 ＋10 | 宅地化の影響 −30 | 宅地化の影響 ＋30 |
| 100/110 | 100/110 | 100/ 70 | 100/130 | |
| d．行政的条件 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| e．その他 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 地域要因格差 | 100/110 | 100/109 | 100/ 60 | 100/112 |
