小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例

裁決事例集 No.40 - 302頁

　被相続人は、本件宅地を含む土地にあった旧建物（1,708平方メートル、居住用の部分を除く）を長期間賃貸していたこと、被相続人は、旧建物の敷地の一部を譲渡したことに伴う買換資産として、相続開始時点において、その残りの本件宅地に新建物を建築中であったこと（新建物の完成後、相続人は直ちに賃貸している）、被相続人は、本件旧建物以外にも24戸のマンションを賃貸していたこと等から、被相続人の旧建物を含む不動産の貸付けは、社会通念上事業というべき規模、対価及び継続性を備えたものとするのが相当である。
　本件宅地は、貸家建付地としての評価はできないとしても、被相続人の不動産貸付けは事業というべきであり、新建物は、被相続人が賃貸していた旧建物の敷地の一部の譲渡に伴い建替中であったものであるから、これを被相続人の事業の面からみた場合、その事業には継続性が認められる。
　したがって、本件宅地は、相続開始直前においても被相続人の事業の用に供されていたとするのが実態に即しており、租税特別措置法第69条の3の規定による事業用の小規模宅地等としての相続税の課税価格の計算の特例を適用するのが相当である。

平成2年7月6日裁決

▼ 裁決事例集 No.45 - 336頁

　請求人は、本件のように相続開始の時において既に信託契約により土地及び建物の管理運用が受託者に委ねられている場合には、現に事業の用に供されていなくとも、これは委託者の責めに帰さないことであるから、小規模宅地等の特例を適用しないのは課税の公平を欠くと主張するが、単に信託契約が締結されていることをもって、信託受益権の目的となっている信託財産に属する土地等の取扱いを、所有者が自ら財産の管理及び運用を行う場合の取扱いと異にすべき理由はなく、本件建物1・2階部分については相続開始の直前において被相続人の事業又は居住の用に供されていない以上、当該特例の適用はない。
　なお、本件建物1・2階部分は事業の用に供されていないから、この部分は自用家屋として、また、この床面積に対応する宅地については自用地として、それぞれ評価すべきである。

平成5年5月24日裁決

▼ 裁決事例集 No.49 - 428頁

　被相続人は、不動産賃貸を事業的規模で行っていたものであり、本件A物件（宅地）は砂利敷きの月ぎめ駐車場として貸し付け、また、本件B物件（宅地）はアスファルト敷きで、長女に賃貸していたので、いずれも、租税特別措置法第69条の3の規定により、小規模宅地等の特例の適用を認めるべきである旨請求人は主張する。
　しかし、本件A物件については、砂利を敷設したのは10年くらい前であると認められ、平成5年現在、砂利は地中に埋没して土地の一部とみられる状態になっており、相続開始直前においても当該砂利敷きは構築物とはいえない状態になっていたと推認されるところから、構築物若しくは建物の敷地の用に供されていないので、事業の用に供されていたかどうかを判断するまでもなく小規模宅地等の特例の対象となる宅地等には該当しない。また、本件B物件については、長女に対する賃貸料が付近の通常の賃貸料に比し著しく低廉と認められるので、相当な対価を得て貸し付けられていたとはいえず、さらに、賃貸借契約書は存在せず、賃貸借期間の定めもなかったので継続的に貸し付けられていたとも認められないので、事業の用に供されていたとは認められないから、小規模宅地等の特例の対象となる宅地等には該当しない。

平成7年1月25日裁決

▼ 裁決事例集 No.54 - 481頁

　租税特別措置法第69条の3第1項に規定する被相続人の事業について、租税特別措置法施行令第40条第1項は「事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で、相当の対価を得て継続的に行うものを含む」旨規定しており、この場合の「相当の対価を得て」とは、貸付等の用に供している資産の賃貸料が、貸付等の用に供している資産の固定資産税その他の必要経費を回収した後において、相当の利益を生ずるような対価を得ていることと解され、相当の対価を得ていたかどうかについては、相続開始の直前において、相当の対価を現実に得ていたかどうかという客観的事実により判断するものと解される。
　また、法人税法施行令第137条の規定及び法人税基本通達13−1−2及び13−1−7の取扱いは、いずれも法人が借地権の設定により他人に土地を使用させた場合の規定等であることから、これらの規定等は本件宅地の貸付けに関して適用することはできない。

平成9年11月19日裁決

▼ 裁決事例集 No.60 - 567頁

　請求人は、本件宅地上の建物は相続開始の直前には賃貸されておらず、空家であったが、賃借人の募集を行っており、空家であったのは一時的なものであるから、本件宅地は、小規模事業用宅地等として、措置法69条の3の適用は認められるべきであると主張する。
　しかしながら、賃借人を募集していた事実は認められず、本件建物は老朽化し、直ちに第三者に賃貸できるものではないと認められることなどから、建物が空家であったのは一時的なものということはできない。
　したがって、本件宅地は事業用宅地には該当せず、措置法69条の3の適用はない。

平成12年12月22日裁決

▼ 裁決事例集 No.62 - 412頁

　請求人は、本件相続により取得した本件土地につき、租税特別措置法第69条の3に規定する特定居住用宅地等に該当する旨主張するが、本件のように、被相続人と同居していた相続人がいない場合に同特例の適用を受けるには、本件土地を取得した相続人が「相続開始前3年以内に相続税法の施行地内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋に居住したことがない者」であることが要件となるところ、請求人は、同期間において、前回の相続に係る未分割財産であった本件マンションに配偶者と共に居住し、その後、それに係る遺産分割によって同マンションを取得したもので、民法第896条及び第898条の規定により、請求人は上記要件に該当しないことになるため、本件土地は特定居住用宅地等に該当しない。
　請求人は、民法上、遺言の執行に関する費用は相続財産の負担とされているから、本件遺言執行費用は相続税の課税価格の計算上控除できる旨主張するが、本件遺言執行費用は、本件弁護士と請求人との合意に基づき相続開始後に発生するものであるから、被相続人の債務ではなく、また、本件被相続人に係る葬式費用でもないから、課税価格の計算上、取得財産から控除することはできない。

平成13年12月25日裁決

▼ 裁決事例集 No.64 - 519頁

　請求人らは、被相続人の住民票上の住所は、相続の開始の約1年前に被相続人の長女の住所地に変更しているものの、被相続人の生活の本拠は、本件宅地上の建物に被相続人の備品等が残されているなど、相続が開始するまで当該建物にあったのであるから、租税特別措置法第69条の3第1項の規定が適用されるべきである旨主張する。
　しかしながら、［1］被相続人は、退院後、当該長女の住所地において日常生活を送っていたこと、［2］被相続人は、所得税の申告等において、当該長女の夫の扶養親族となっていることなどから総合的に判断すると、被相続人は、相続開始の直前においては当該長女の住所地に居住していたと認めるのが相当であるので、請求人の主張を採用することはできない。

平成14年12月5日裁決

▼ 裁決事例集 No.71 - 706頁

　「居住の用に供されていた宅地等」とは、相続の開始の直前において、被相続人等が現に居住の用に供していた宅地等を意味し、被相続人の死亡直前に現に生活の拠点として使用していたことが必要であり、具体的には、被相続人のその建物への入居目的、日常生活の状況、その建物の構造及び設備の状況、生活の拠点となるべき他の建物の有無その他の事実を総合勘案して、社会通念に照らして客観的に判断すべきであると解される。
　これを本件についてみると、本件被相続人が相続開始の直前において本件マンションを生活の拠点として使用していたとは認められないことから、本件宅地には本件特例を適用することはできない。
　なお、請求人らは、本件宅地及びQ市宅地とも本件被相続人が居住の用に供していた宅地であることを前提に、両方の宅地の地積の合計が200平方メートル以下であるので、本件宅地についても、本件特例の適用を認めるべきである旨主張する。
　しかしながら、本件特例は、被相続人等の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等は、一般にそれが相続人等の生活基盤の維持のために欠くことのできないものであって、相続人において事業の用又は居住の用を廃してこれを処分することに相当の制約があるのが通常であることから、相続税の課税上特別の配慮を加えることとしたものであり、このような本件特例の立法趣旨からすれば、本件特例の対象となる被相続人の居住の用に供されていた宅地等は、相続人等の生活基盤の維持に必要なものに限定すべきであると認められ、被相続人が生前において居住用の宅地を複数保有していた場合であっても、正に相続開始の直前において現に居住の用に供していた宅地の部分に限って本件特例の適用があると解するのが相当であり、この点に関する請求人らの主張は採用できない。

平成18年6月6日裁決

▼ 裁決事例集 No.73 - 483頁

　請求人は、本件特例の適用を受けようとする遺産が未分割であることについて、相続人が関係していた法人と原処分庁との間の訴訟が係属中であること、請求人は、自ら当事者となっている訴訟事件7件、雑事件10件、その他9件を抱えて多忙であったこと、遺産の一部については分割を了するなど、請求人は分割協議の完了に努力していること及び共同相続人のうちの1名が病気のため通院加療中であったことから同人に配慮する必要があったこととのやむを得ない事由が存在するので、原処分は違法であると主張する。
　しかしながら、請求人が主張する事由は、いずれも租税特別措置法施行令第40条の2第12項で準用する相続税法施行令第4条の2第1項第1号ないし第3号に規定する本件相続に関する訴えの提起、和解、調停の申立て等の事由には該当しない。また、同項第4号に規定する「税務署長においてやむを得ない事情がある場合」については、個々の具体的事例に即し、税務署長が客観的な事実に基づいて認定することとなり、その判断のよりどころとして相続税法基本通達19の2−15（以下「本件通達」という。）において例示を掲げているところ、その取扱いは相当であると認められるので、請求人が主張する上記事情について、これに照らして判断すると次のとおりである。
　ないしの事情は、当該事情が未分割の前提としてあったとしても、いずれも本件通達に定めるような客観的に遺産分割ができないと認められる事情には該当しない。
　また、の事情は、共同相続人のうちの1名が病気療養中であったとはいえ精神的又は身体の重度の障害疾病のため遺産分割ができなかったとはいえず、本件通達に定めるような客観的に遺産分割ができないと認められる事情には該当しない。
　以上のとおり、本件特例の適用を受けようとする遺産が未分割であることについて、相続税法施行令第4条の2第1項各号に規定するやむを得ない事情があったとは認められないから、本件却下処分に違法はない。

平成19年5月15日裁決

▼ 裁決事例集 No.75 - 645頁

　本件被相続人の生活の本拠は本件被相続人の居宅であり、また、請求人は請求人居宅を建築した後は請求人居宅に居住しており、請求人の答述のとおり、請求人と本件被相続人は、請求人居宅を建築した後は別居し、それぞれ独立した生活を営んでいたと認められることから、請求人が本件被相続人と別居してから同人がC病院に入院するまでの間、請求人と被相続人が生計を一にしていたと認めることはできない。
　そして、本件被相続人はC病院に入院後は複数の病院を転院しながら入院生活を継続しており、本件相続の開始の直前においても、請求人と本件被相続人は別居していたものと認められるところ、同人に係る入院費の支払状況及び同人名義の普通預金口座の出金状況に照らせば、請求人の答述のとおり、本件被相続人に係る入院費は同人名義の普通預金口座から出金された金員で支払われたものと推認することができ、また、本件被相続人居宅に係るガス料金等は、同人名義の預貯金口座から引き落とされていることからすれば、請求人と本件被相続人は、本件相続の開始の直前において、日常生活に係る費用の全部又は主要な部分を共通にしている関係にはなく、請求人が本件被相続人の「生計を一にしていた」親族であると認めることはできない。

平成20年6月26日裁決

▼ 裁決事例集 No.76 - 450頁

　小規模宅地等の特例の適用対象となる租税特別措置法第69条の4第1項に規定する被相続人等の居住の用に供されていた宅地等とは、相続開始の直前において、被相続人等が現に居住の用に供していた宅地等をいうものと解され、当該特例対象宅地等を敷地とする建物が現に存在し、これを居住の用に供している場合がこれに当たると解される。
　ただし、被相続人の相続開始直前に当該建物を居住の用に供していない場合であっても、当該建物が一時的に空き家になっていると認められる客観的事情、例えば、相続開始前に病気療養のため入院していたなどの事情があれば、その建物が入院後他の用途に供されているなど、空き家を再び居住の用に供する予定がなかったと認めるに足る特段の事情がない限り、社会通念上、被相続人の生活の拠点がなおその建物に置かれていたと解することができ、当該建物を居住の用に供していると認めるのが相当である。
　本件被相続人の相続開始直前において、被相続人は本件家屋を現に居住の用に供していなかったので、本件老人ホームへの入所が本件家屋を空き家にしていたのが一時的であるとする客観的事情に該当するかを検討すると、まず、本件老人ホームへの入所目的は、被相続人が日常生活動作について介護を必要とし、要介護認定を受けており、同居していない請求人ら親族において介護することが困難であったことから、本件被相続人の介護を目的としたものであったと認められるが、本件老人ホームは、要介護1から5の介護が必要な者でも終身入居可能な介護付終身利用型有料老人ホームであり、入所者は、終身にわたって十分な広さと生活に必要な施設を完備した専用居室を利用でき、食事、家事、健康管理などに関するサービス、生活全般にわたる介護サービスの提供を受けることができたのであるから、本件被相続人は本件老人ホームで終身生活することが可能であったということができ、また、本件被相続人は、入所の対価として、3年間で○○○○円全額が償却される預り金を入所時に支払っており、その他月額利用料は、介護保険等からの給付金及び年金で賄うことができたから、経済的にも終身にわたって本件老人ホームを利用することが可能であり、しかも、実際に、本件被相続人は、相続開始まで本件老人ホームから、入院治療を受けた以外に外出したことはなく、同ホームで生活していた。
　そうすると、本件被相続人は、終身の介護を受けることを前提として、本件老人ホームに入所したものといわざるを得ず、本件老人ホームへの入所は、客観的に見て一時的なものであったとはいえない。したがって、本件相続開始の直前において、本件被相続人が本件家屋を居住の用に供していたとはいえず、本件宅地について小規模宅地等の特例を適用することはできない。

平成20年10月2日裁決

▼ 平成26年6月2日裁決

《要旨》
　請求人らは、本件相続に係る財産が本件相続に係る申告期限の翌日から3年を経過する日（本件申告期限3年経過日）までに分割されなかったことにつき、租税特別措置法施行令（平成22年3月政令第58号による改正前のもの）第40条の2《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》第11項の規定により準用される相続税法施行令第4条の2《配偶者に対する相続税額の軽減の場合の財産分割の特例》第1項第4号に規定する「税務署長においてやむを得ない事情があると認められる場合」に該当する旨主張する。
　しかしながら、同号に規定する「税務署長においてやむを得ない事情があると認められる場合」に該当するか否かは、相続に係る財産が当該相続に係る相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日において、客観的に遺産分割ができないと認められる状態にあったといえるか否かにより行うことが相当であるところ、本件申告期限3年経過日の前に本件相続に係る共同相続人の範囲や本件相続に係る遺産の範囲は確定していたことが認められ、また、請求人らの遺産分割協議において協議された事項は、別件第一次相続により取得した預金の一部に係る返済の問題、本件相続に係る遺産のうち賃貸不動産からの収入の清算等の問題、本件相続に係る代償金の額の問題（本件相続に係る代償金の額の決定に当たり、その対象不動産の評価額は算定されていたにもかかわらず、当該価額に納得しない者がいた。）であったと認められる。そうすると、本件においては、本件申告期限3年経過日において、客観的に遺産分割ができないと認められる状態にあったとはいえないから、本件申告期限3年経過日までに分割されなかったことにつき、同号に規定する「税務署長においてやむを得ない事情があると認められる場合」には該当しない。

《参照条文等》
　租税特別措置法（平成22年3月法律第6号による改正前のもの）第69条の4第4項
　租税特別措置法施行令（平成22年3月政令第58号による改正前のもの）第40条の2第11項
　相続税法施行令第4条の2第1項第4号
　相続税法基本通達19の2−15

《参考判決・裁決》
平成19年5月15日裁決（裁決事例集No.73）

▼平成26年8月8日裁決

《要旨》
　請求人は、同人に相続させる旨の遺言により相続した宅地について、他の相続人は、遺言無効確認等訴訟が終了したときには、当該宅地に租税特別措置法（平成22年法律第6号による改正前のもの）第69条の4《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》第1項の規定（本件特例）を適用することに反対していない、遺言書の効力について訴訟で争われている場合には、当該宅地を選択特例対象宅地等とすることについて相続人全員の同意を必要とすることは、不可能なことを要求するものであるなどとして、当該宅地には、相続人全員の同意を証する書類の提出がなくても本件特例の適用が認められるべきである旨主張する。
　しかしながら、本件特例を適用するためには、租税特別措置法施行令（平成22年政令第58号による改正前のもの）第40条の2《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》第3項第3号により、特例対象宅地等のうち本件特例の適用を受けるものの選択について、当該特例対象宅地等を取得した全ての個人の同意を証する書類の提出が必要とされているところ、請求人は、当該宅地につき特例対象宅地等を取得した全ての個人の同意を証する書類を提出していないから、当該宅地に本件特例を適用することはできない。なお、請求人の主張するような個別事情がある場合において、例外的に同意を証する書類の提出が必要でないとする規定はなく、また、租税特別措置法の規定をみだりに拡張解釈することは許されない。

《参照条文等》
　租税特別措置法第69条の4
　租税特別措置法施行令第40条の2第3項
　租税特別措置法施行規則第23条の2第7項

▼平成27年6月25日裁決

《要旨》
　請求人らは、租税特別措置法（平成23年法律第114号改正前のもの）（措置法）第69条の4《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》第1項の規定（本件特例）の適用につき、本件被相続人の所有する宅地（本件宅地）の上に存する一棟の建物が利用上及び構造上独立しており、本件被相続人及びその配偶者（本件配偶者）の居住の用並びに本件被相続人が主宰する法人（本件同族会社）の事業の用に供されていたという利用実態に応じて、本件宅地のうち、本件被相続人等の居住の用に供されていた部分に相当する宅地を本件配偶者が取得し、本件同族会社の事業の用に供されていた部分に相当する宅地を本件同族会社の役員である本件被相続人の子ら（本件子ら）が取得するとして、共有としたことから、本件配偶者が取得した本件宅地の持分の全てが特定居住用宅地等に該当し、本件子らが取得した各持分の全てが特定同族会社事業用宅地等に該当する旨主張する。
　しかしながら、被相続人が所有していた宅地を相続人が共有で取得した場合には、各共有者の権利は単独所有の権利、性質、及び内容と異ならず、共有物全体に及ぶと解されている。また、特定居住用宅地等又は特定同族会社事業用宅地等に該当する各部分は、租税特別措置法施行令（平成25年政令第169号改正前のもの）第40条の2《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》第7項又は第11項において、措置法第69条の4第3項第2号又は同項第3号に定める要件に該当する者が相続により取得した持分に応ずる部分とする旨規定されている。そうすると、特定居住用宅地等として本件特例を適用できる部分は、本件被相続人等の居住の用に供されていた部分に相当する本件宅地の面積に、本件配偶者が取得した本件宅地の持分を乗じた面積となり、特定同族会社事業用宅地等として本件特例を適用できる部分は、本件同族会社の事業の用に供されていた部分に相当する本件宅地の面積に、本件子らが取得した本件宅地の各持分を乗じた面積となる。

《参照条文等》
　租税特別措置法（平成23年法律第114号改正前のもの）第69条の4第1項、第3項第2号・第3号
　租税特別措置法施行令（平成25年政令第169号改正前のもの）第40条の2第7項、第11項

《参考判決・裁決》
　大審院判大正8年11月3日、民録25輯1944頁

▼平成28年9月29日裁決

《ポイント》
　本事例は、小規模宅地等の特例について、建物が区分登記され、各々が独立して生活できる構造になっている場合、被相続人が居住していた当該建物の区分所有に係る部分の敷地が被相続人の居住の用に供していた宅地に当たり、被相続人と生計を一にしていない者が居住していた当該建物の部分の敷地に相当する宅地は、被相続人等の居住の用に供されていた宅地に当たらないと判断したものである。

《要旨》
　請求人らは、請求人の一人である兄E及びその弟Gが2分の1ずつ相続により取得した宅地（本件宅地）について、本件宅地を敷地とする建物（本件建物）の2階部分に居住していた兄Eが、1階部分に居住していた被相続人（本件被相続人）及び弟G（本件被相続人ら）の面倒を見ていたという事情を踏まえ、本件建物の1階部分と2階部分を区別せずに1棟の建物として考えれば、建物全体が、租税特別措置法（平成23年法律第114号による改正前のもの）（措置法）第69条の4《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》（本件特例）第1項に規定する「被相続人等の居住の用に供されていた家屋」に該当し、さらに、兄Eが、措置法第69条の4第3項第2号イに規定する本件被相続人らと同居していた親族に該当するので、本件宅地の全体を措置法第69条の4第3項第2号に規定する特定居住用宅地等として本件特例が適用できる旨主張する。
　しかしながら、本件建物はその構造上1階部分及び2階部分に区分でき、それぞれが独立して居住の用に供することができる設備・構造を備えている上、区分登記されていることからすれば、本件被相続人の居住の用に供されていた「家屋」は、本件建物の1階部分に限られる。また、実際の生活状況をみても、兄Eは本件被相続人と同居していた親族、あるいは生計を一にしていた親族とは認められない。したがって、本件宅地のうち、本件被相続人らの居住の用に供されていた1階部分の敷地に相当する宅地で、本件被相続人と同居していた弟Gが相続した部分のみが、特定居住用宅地等として本件特例の適用対象となり、その他の部分は本件特例を適用することができない。

《参照条文等》
　租税特別措置法（平成23年法律第114号改正前のもの）第69条の4第1項、第3項
　租税特別措置法通達69の4-21

《参考判決・裁決》
　平成20年6月26日裁決（裁決事例集No.75）
　平成26年8月8日裁決（裁決事例集No.96）

▼令和3年6月22日裁決

《ポイント》
　本事例は、租税特別措置法第69条の４の適用について準用される相続税法第32条第１項に規定する更正の請求は、本件特例対象宅地等の遺産分割の日の翌日から４月以内にしたものに限られるとしたものである。

《要旨》
　請求人らは、租税特別措置法第69条の４《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》第４項ただし書にある「特例対象宅地等が申告期限から３年以内に分割された」というのは、「全ての相続財産が申告期限から３年以内に分割された」と解釈して、相続税法第32条《更正の請求の特則》第１項の更正の請求を認めるべきであるから、本件の各更正の請求（本件各更正請求）は、相続税法第32条第１項所定の期限内にされたものである旨主張する。
　しかしながら、請求人らによって、租税特別措置法第69条の４第１項の規定による特例（本件特例）の対象とした土地（本件土地）は、遺産分割協議書の作成日付の日において遺産分割がされたものと認められるところ、本件各更正請求は、本件特例対象宅地等の価額の計算における本件特例の適用について、申告の時点では未分割であったが、本件土地の遺産分割により「申告期限から３年以内に分割された場合」に該当したことによりされたものであるから、相続税法第32条第１項第１号及び第８号に規定する課税価格及び相続税額が異なることとなったことを知った日についても、本件土地の遺産分割の日（遺産分割協議書が作成された日）であるというべきであり、本件特例の適用についてされる相続税法第32条第１項に規定する更正の請求は、本件土地の遺産分割の日の翌日から４月以内にしたものに限られることとなり、請求人らは、これをしなかったものであるから、その後にされた本件各更正請求が相続税法第32条第１項所定の期限内にされたものに該当することはない。

《参照条文等》
　租税特別措置法第69条第４項、第５項
　相続税法第32条第１項

▼令和５年４月12日裁決

《ポイント》
　本事例は、共同住宅の貸室のうち、相続開始の時に５部屋が空室であったところ、うち３室は、その状態が長期にわたっており、残る２室についても積極的に新たな入居者を募集していたとはいえないことなどから、賃貸されていたのと同視し得る状況にはなく、一時的に賃貸されていなかったものとは認められないと判断したものである。

《要旨》
　請求人は、相続開始の直前において、被相続人が所有していた建物（本件共同住宅）の８部屋あるうち５部屋が空室（本件各空室部分）であったが、被相続人は、本件共同住宅を貸付事業以外の用に供さず維持管理を行い、インターネットサイトで本件各空室部分の入居者の募集をしていたことから、その敷地（本件宅地）の全てが貸付事業の用に供されていたとして、本件宅地の全てに租税特別措置法第69条の４《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》第１項に規定する特例（本件特例）の適用がある旨主張する。
 しかしながら、本件各空室部分のうち３部屋については、相続開始の時に長期にわたって空室の状態が続き、客観的に空室であった期間だけみても、相続開始の時に賃貸されていたのと同視し得る状況になく、一時的に賃貸されていなかったものとは認められない。また、本件各空室部分のうち残る２部屋については、相続開始の時に空室であった期間は長期にわたるものではなく、インターネットサイトに入居者を募集する旨の広告が掲載されていたものの、その問合せ先である被相続人と一般媒介契約を締結していた不動産業者は本件共同住宅に関して入居者を仲介した実績がないこと、当該不動産業者は被相続人と連絡が取れなかったことにより平成27年以降の本件共同住宅の空室の状況を把握していなかったこと、当該不動産業者ではオーナーから広告の掲載を取りやめたい旨の申出がない限りその掲載を継続する扱いをしていたことからすれば、被相続人が上記一般媒介契約及び上記広告を放置していたにすぎず、積極的に新たな入居者を募集していたとはいえないし、現に相続税の申告期限までの期間をみても、新たな入居者はなく、空室のままだったものである。したがって、当該２部屋についても、相続開始の時に賃貸されていたのと同視し得る状況になく、一時的に賃貸されていなかったものとは認められない。以上のとおり、本件各空室部分は、被相続人の貸付事業の用に供されていたとは認められないから、本件宅地のうち、本件各空室部分に対応する部分に本件特例の適用はない。

《参照条文等》
　租税特別措置法第69条の４第１項、第３項第４号イ
　租税特別措置法施行令第40条の２第４項
　租税特別措置法通達69の４-24の２

《参考判決・裁決》
　東京地裁平成６年７月22日判決（税資205号209頁）
　大阪地裁平成28年10月26日判決（税資266号順号12923）